房地合一稅2.0版正式上路

0
210

胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長/臺灣與英國國際會計師CPA CFP認證理財規劃顧問/IARFC國際認證財務顧問師協會講師,著有《節稅的布局》及《重複的力量》


房地合一稅2.0版已於2021年7月1日正式上路。政府為了抑制短期炒作不動產,因此房地合一稅2.0版共祭出6大修法重點,課稅範圍針對個人及營利事業2016年1月1日以後取得的房地,於2021年7月1日以後交易者,則適用房地合一稅2.0,鎖定投資客加重課稅,打擊短期炒房。

⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀

短期套利者課重稅

修法後,延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,持有房地期間在2年以內者,稅率為45%;持有房地期間超過2年未逾5年者,稅率為35%;持有房地期間超過5年者,並不影響(超過5年未逾10年課20%、持有超過10年課15%)。

另外,針對境外個人交易房地,亦拉長持有期間所適用的稅率,持有2年以內者適用45%、超過2年者適用35%稅率。

⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀

⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀

法人比照個人課稅

相較於房地合一稅1.0版,2.0版另將營利事業納入比照個人持有期間課徵差別稅率。原先對於營利事業出售不動產,係依營利事業所得稅單一稅率20%課徵,然而有不少個人因此利用設立營利事業出售短期持有不動產,藉以規避適用較高稅率的規定。

因此,房地合一稅2.0版也一併修法,明定營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅,持有房地期間在2年以內者,稅率為45%;持有房地期間超過2年未逾5年者,稅率為35%;持有房地期間超過5年者,並不影響(稅率為20%)。

另外,針對境外營利事業交易房地,亦拉長持有期間所適用之稅率,持有2年以內者適用45%、超過2年者適用35%稅率。

⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀

擴大房地課稅範圍

1.交易2016年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地

過往預售屋交易屬財產交易所得,併同綜合所得稅辦理。此次修法為抑制預售屋炒作,藉以規避房地交易所得稅負,將預售屋交易納入房地合一稅課徵範圍,以杜絕炒作預售屋價格的情形。

值得注意的是,如預售屋交屋後再以成屋出售,其預售屋持有期間不可併計,以避免造成預售屋交屋後立即出售之短期炒作情形。

2.交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額),且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成

⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀

土地漲價總數額增設減除上限及調降推計費用率

課稅基礎=房地收入-成本-費用-土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值

1.為防止利用土地增值稅與房地合一稅稅率差異來避稅,修法增訂可減除的土地漲價總數額上限,以交易當年度公告土地現值扣除前次移轉現值之差額為限,超過限額的部分將不得於土地漲價總數額項下減除,但得以費用列支。

更多內容請見《Advisers財務顧問》雜誌第390期──