不動產如何移轉最節稅?附房貸最划算

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胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長/臺灣與英國國際會計師CPA CFP認證理財規劃顧問/IARFC國際認證財務顧問師協會講師,著有《節稅的布局》及《重複的力量》


目前臺北市仁愛路帝寶一戶市價大約2億5,000萬~7億7,000萬元,而且有錢還不見得能買到。到底這些豪宅有什麼魅力,讓有錢人拚命買?其實站在他們的觀點來看,豪宅雖然貴,但是能為他們省下的稅,說不定更可觀。

國內某製鞋大廠董事長,是出了名的疼女兒。根據媒體報導,他的3位千金先前已有2人獲贈帝寶豪宅,2011年8月底時,他的小女兒也透過贈與的方式,成為帝寶的新屋主。外界估計價值同樣是2億5,000萬元,比起用現金贈與,以帝寶贈與省下的贈與稅超過2,000萬元。

贈與財產以時價計算,不動產以土地公告現值及房屋評定現值為時價。帝寶每戶的土地持分大約25坪,以土地公告現值143萬元計算,價值3,575萬元,再加上房屋評定價值約1,000萬元,總計只有4,575萬元需要計稅。

比較一下,如果董事長送的是等值現金2億5,000萬元,只能減去《遺產及贈與稅法》規定當時每人每年的贈與稅免稅額220萬元(2022年起為244萬元),剩下的全部算進當時稅率10%的贈與稅,得繳納近2,500萬元。但如果拿2億5,000萬元買帝寶,再送給女兒,以剛才算出的公告現值只有4,575萬元,同樣先減去免稅額220萬元,再乘以稅率10%,只要繳435萬元,比用現金贈與還要少。由於臺灣不動產的公告現值(計算遺產贈與稅的價值)普遍與市價有不小的差距,所以難怪豪宅再貴,有錢人還是搶著買。

 

不動產到底如何贈與最節稅?

假設某位父親不考慮以繼承的方式轉移不動產,而是準備贈送臺北市大安區價值3億3,000萬元的不動產給子女,該不動產土地公告現值及房屋評定標準價格合計為8,000萬元,以下列出4種情況,來比較哪一種最省稅:


1.這位父親直接贈與現金3億3,000萬元,子女再用這筆金額購買不動產。該父親要繳6,176萬2,000元的贈與稅,其計算如下:

贈與稅=(3億3,000萬元-244萬元)×20%-375萬元=6,176萬2,000元

註:2022年始,因物價指數調整,贈與稅之年度免稅額調高至244萬元。


2.這位父親以自己的名義購買不動產,再贈與給子女。因此該父親要繳1,176萬2,000元的贈與稅,以及負擔契稅等過戶費,而如果是不同年度移轉不動產須再扣土地增值稅,同年度則不用。贈與稅的計算如下:

贈與稅=(8,000萬元-244萬元)×20%-375萬元=1,176萬2,000元


3.父親簽約購買不動產,但登記在小孩名下,這位父親支付房價。因該行為視同贈與,須繳贈與稅1,176萬2,000元。另外沒有土地增值稅的問題,但還需要負擔一次的契稅及其他過戶費用。贈與稅的計算如下:

贈與稅=(8,000萬元-244萬元)×20%-375萬元=1,176萬2,000元


4.父親用自己的名義購買房子並支付房價,並向銀行貸款6,000萬元,之後將附有貸款的房子贈與子女,而且由子女負擔貸款(即附有負擔之贈與)。該父親須繳175萬6,000元的贈與稅,其計算如下:

贈與稅=(8,000萬元-244萬元-6,000萬元)×10%=175萬6,000元


從以上得知,附有負擔(貸款)之贈與最省稅,這就是所謂的「負債管理」。無債一身輕,在財富傳承的議題上,不見得是好處,適當的擁有負債才是節稅的一大優點。但仍須注意,子女必須有還款能力,而且不得把父母未來每年的贈與免稅額244萬,當作有還款能力的證明。

 

更多內容請見《Advisers財務顧問》雜誌第396期