私法人購屋將愈困難重重──平地地權條例修法

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胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長/臺灣與英國國際會計師CPA CFP認證理財規劃顧問/IARFC國際認證財務顧問師協會講師,著有《節稅的布局》及《重複的力量》


為了打擊炒房,保障民眾購屋權益與居住正義,被稱為「史上最強打炒房」的「平均地權條例」修法祭出打炒房5大措施,新法及配套子法已於2023年7月1日上路。5大措施包括:限制換約轉售、私法人購買住宅許可制、重罰炒作行為、檢舉獎金制度、解約申報登錄。

一、限制換約轉售

政府為了避免透過預售屋或新成屋換約轉售牟利並哄抬價格,規定簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或符合內政部公告的特殊情形,例如簽約後因非自願失業等重大事故,並經地方政府核准外,不得讓與或轉售第三人,建商也不得同意或協助契約讓與或轉售;違規者將按戶(棟)處罰50萬~300萬元。

 

二、私法人購買住宅許可制

原則上私法人應該無居住需求,近年法人購屋的情形卻愈來愈普遍。這是因為個人選擇透過自行成立的法人(公司)來購屋有一些優點,包括:若有多間房產,由法人持有房屋相對個人較易管理;稅盾優勢,即所購房屋相關支出可列為公司費用,節省一些稅費,諸如房屋貸款利息、水電費、房屋稅、地價稅、傢具、家電及裝潢費用等;另外,為了能順利執行家族傳承,將家庭的諸多財產包括不動產集中由家族投資公司持有與管理;以及,不動產標的價值通常較高,單憑一人較無法集中足夠資金來購買,而法人可集合不同股東的資金參與共同投資,資金相對較個人容易集中。

為防杜私法人投機炒作不動產、保障消費者權益、維護市場交易秩序,同時合理調節市場,因此本次修法新增相關法令規定,私法人若要買供住宅使用(註)的房屋,應檢具使用計畫,向中央主管機關申請許可。

在私法人買受住宅使用之房屋許可部分,分成「免經許可」及「需經許可」二種。

免經許可是指符合以下9種情況:

1.都市更新(迅行地區、公開展覽、重建完成)
2.危老重建(重建計畫核准、重建完成買回)
3.一般合建(重建完成買回)
4.公營事業或受政府捐助之財團法人
5.AMC/台灣金聯(承受不良債權或參與政府公開標售)
6.不動產經紀業與買方約定買回其代理銷售的海砂屋、輻射屋及凶宅等瑕疵住宅
7.依文化資產保存法指定或登錄之歷史建築、古蹟、紀念建築
8.行使優先購買權,買受供住宅使用之房屋(如土地法34-1、104、民法426-2、919、民法物權編施行法8-5)
9.因參與法院拍賣,買受供住宅使用之房屋

 

需經許可是指符合下列6種情況,私法人須事先檢具使用計畫向主管機關申請許可,許可後才能購買,且於登記完畢後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記,以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。包括:

1.合建、實施或參與都更、危老重建,以成屋為限並應符合許可辦法第6條各款情形之一(如屋齡30年以上等)
2.供居住使用之出租經營,以成屋為限,此外,私法人營業項目應包含不動產租賃業,且買受戶數併同已取得戶數在同一使用執照內應達5戶以上
3.宿舍使用,其申請戶數不得超過員工人數
4.衛生福利機構場所使用,例如長照機構等
5.合作社買受住宅,供社員共同使用
6.其他經內政部公告之用途

 

更多內容請見《Advisers財務顧問》雜誌第415期