當個人要出售繼承或受遺贈取得之房地,如何計算持有期間?

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胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長/臺灣與英國國際會計師CPA CFP認證理財規劃顧問/IARFC國際認證財務顧問師協會講師,著有《節稅的布局》及《重複的力量》


  房地合一稅在2016年甫上路,就在實施時遇到不少爭議情況。例如,以為所有在2016年後交易的房地,不論取得原因,皆適用房地合一稅新制、到底是適用新制或舊制來課稅、房地要出售怎麼算持有期間之類等問題,於是財政部陸續發布不同的函令,針對不同的情況加以解釋及說明。

  其中,個人交易因連續繼承或受遺贈取得之房屋、土地,其持有期間原本只能與最近一次被繼承人或遺贈人持有期間合併計算,近期也得到放寬。為什麼持有期間計算如此重要?這就和房地合一稅當初立法的目的有關:為防止短期炒作房地,故依持有期間訂定差別稅率,最高為45%,如持有期間愈長,稅負愈輕。

  依財政部最新函釋說明,個人在2016年1月1日以後繼承或受遺贈取得房屋、土地,出售時若適用房地合一課稅新制,在計算持有期間時,如屬連續繼承或受遺贈取得之房地,得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

  舉例說明,某甲的父親2002年取得房地,2022年2月父親過世,房地由母親繼承,但2023年2月母親也過世,改由某甲繼承,某甲於2023年底出售該房地,原本房地持有期間為2023年2月至2023年底,因持有不到2年,適用稅率45%;惟經財政部最新核釋後,房地持有期間為2002年至2023年,持有超過10年,適用稅率15%。如果各次持有期間符合自住條件,還可適用自住優惠稅率10%。

  不過要注意的是,函釋也設有防弊條款,若經稽徵機關查明,有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者,將不得適用。該新函釋僅針對計算持有期間,房地合一稅相關適用仍依取得時點為準。

  2016年1月1日以後繼承取得房屋、土地,出售時應適用新制或舊制課稅,仍應以被繼承人取得房地日期來判斷;若被繼承人是在2016年1月1日以後取得房地,個人出售時則適用新制,房屋土地交易所得均要課稅,根據持有期間課以不同稅率,短期出售最重稅率高達45%。以下以繼承的情況做進一步說明:

個人在出售因繼承取得的房地時,適用新制或舊制?

  個人在2016年1月1日以後出售因繼承取得的房地:
*屬2015年12月31日以前繼承取得者,適用舊制課稅規定。
*屬2016年1月1日以後繼承取得者,則應適用新制;如係被繼承人於2015年12月31日以前取得,適用舊制規定,惟符合新制規定之自住房屋、土地,得選擇改按新制課稅規定計算房屋、土地交易所得。

房地合一稅需在移轉登記次日起30日內申報

  個人交易房地如屬新制課稅範圍,即使虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報,不併計綜合所得總額;如有逾期尚未申報者,應儘速自動向戶籍所在地的國稅局辦理補報。凡屬未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件,自動補報補繳僅加計利息,免予處罰。

  建議在房地交易前,先行全面瞭解所持有房地的取得原因及持有狀況等,才不致於失算多繳了稅負!