自宅一定要了解的「一生一次、一生一屋」重購退稅

　　前陣子新聞記者前來採訪我，詢問關於賣房子聽說有一生一次及重購退稅的優惠。這邊就順道整理出售自用住宅相關的節稅重點給大家參考。

　　賣一間房子要繳的稅當中，金額較大的就屬土地增值稅及所得稅──舊制為財產交易所得稅，新制為房地合一稅。這些稅金有沒有辦法節稅？有！而且有機會退稅，或是以10％的優惠稅率來課徵，但前提是必須得符合自用住宅的條件。

土地增值稅節稅的部分

　　10％的優惠稅率，每個人一生都有一次可以先使用，接下來陸續再換屋時，只要名下僅有一間房屋，也可以繼續無限次的適用自用住宅優惠稅率10％，我們稱為「一生一次」及「一生一屋」，其計算公式如下：

自用住宅用地稅額＝土地漲價總數額×10%

　　至於要用一生一次的移轉土地自用住宅用地稅率優惠，須同時符合下列條件：

　　1.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並於該地辦竣戶籍登記。

　　2.都市土地上限是300平方公尺，約90.75坪；非都市土地上限是700平方公尺，約211.75坪。

　　3.出售前1年內，即簽約買賣（立約日）之前 1 整年，無供營業使用或出租者。

　　4.每一名土地所有權人以一生一次為限。

5.房屋價值限制為：自用住宅建築完成1年內，其房屋評定現值須達所占基地公告現值之10％。

　　而使用一生一屋的優惠須同時符合下列條件：

　　1.個人「一生一次」的優惠稅率已經使用過。

　　2.都市土地上限是150平方公尺，約45.37坪；非都市土地上限是350平方公尺，約105.87坪。

　　3.出售前持有該土地 6 年以上。

　　4.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外的房屋（即僅限持有一屋）。

　　5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

　　6.出售前5年內，即簽約買賣（立約日）之前5年內，無供營業使用或出租。

　　自用住宅用地的「一生一次「及「一生一屋」2種優惠，稅率均為10％，比一般用地的稅率20～40%省了不少稅。在規劃買賣房屋時要特別注意，以免失去可以節省荷包的機會。

　　另外，就算已經繳納了10%的土地增值稅，我們還是有機會退稅：只要在2年內，再去買一間土地比較貴的房子，就可以去向國稅局申請退稅，稱為「土地重購退稅」。

　　土地重購退稅優惠，指的是土地所有權人在出售自用住宅用地，從完成移轉登記之日起，2年內重購自用住宅用地，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅之餘額者，可以向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價的數額。適用優惠要符合以下條件：

　　1.原出售土地及新購土地所有權須為同一人。

　　2.不論先買後賣或者先賣後買，期間必須在 2 年內。

　　3.出售土地及重購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。

　　4.新購土地面積以都市土地未超過 300 平方公尺，非都市土地未超過 700 平方公尺。

　　5.出售土地於出售前 1 年內沒有出租或供營業使用。

　　另外，重購退稅還設了追稅條款，即土地所有權人因重購土地，退還土地增值稅，其重購土地於5年內不得有下列事項，否則要追繳原退還稅款：

　　1.再行移轉（如買賣、贈與、拍賣）。

　　2.土地變更其他用途使用（如設籍人遷出、出租、營業）。

　　以上 3 種換屋優惠，除了「一生一次」與「一生一屋」不能併用，而且必須優先使用「一生一次」之外，均能同時搭配重購退稅優惠措施使用。

所得稅節稅的部分

　　政府有給房地合一稅重購退稅及自用住宅優惠。基本上，若符合自用住宅相關條件者，獲利金額可扣除400萬元免稅額（即房地合併獲利400萬元以下免稅）。而且出售獲利超過免稅額者，採單一稅率10％。這麼一來，房地合一稅並不會加重你的稅負，就算有也能用重購退稅的優惠制度（重新再購買一間房子，可以退回之前所繳的所得稅）。

　　房地合一稅自用住宅適用條件：

　　1.個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。

　　2.持有並居住於該房屋連續滿6年。

　　3.交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。

　　4.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內，未曾適用本項優惠規定。

　　自用住宅房地所得稅的計算公式如下：

　　自用住宅房地所得稅＝（ 房地售價－買進成本－費用－土地漲價總數額 －400萬元）× 10%

　　另外，自用住宅重購退稅的租稅減免仍然適用，退稅原則與之前類似，即無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋之時間（以完成移轉登記之日為準）差距在2年以內，而且符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定，即可申請重購退稅，按重購價額占出售價額的比例，退還其依規定繳納的稅額。先買後售者，可於出售房地時之應納稅額內扣抵；先售後買者，則可於重購房地完成移轉登記之次日起5年內，申請自繳納稅額內退還。

　　重購退稅之退還金額分為：小屋換大屋（即重購的房屋價格高於出售價），全額退稅；大屋換小屋，比例退稅。換小屋的比例退稅額計算公式如下：

　　換小屋的比例退稅額＝房地合一稅×（新屋購入價格÷舊屋出售價格）

　　注意，若重購後 5 年內改作其他用途或再行移轉，將被國稅局追繳原扣抵或退還之稅額。