房地合一稅之特定股權交易新修要點

　　房地合一稅2.0自2021年7月1日上路：個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額（簡稱股權）過半數之國內外營利事業之股權，該被投資國內外營利事業股權之價值，有50%以上是由境內之房屋、土地、房屋使用權或預售房地所構成者，該股權交易即視同房地交易，應依持有股份時間長短課徵稅率15∼45%的房地合一稅。

　　該規定的核心精神是「防堵規避課稅」，因此將「特定股權交易」納入課稅範圍。也就是說，若國內公司持有大量境內不動產，股東出售股權時即被視為間接出售房地，須課房地合一稅。這項設計雖然立意良善，但在實務上卻引發爭議。

　　主要的爭議點在於「溯及既往」：即使股東在數十年前就已持有股權，公司房地也在舊制時期取得，只要在新制期間出售股權，仍可能被認定為房地交易。舉例來說，某家族企業於1990年代成立，持有房地超過30年，股東們也在2000年前就已持股，但若在2021年7月1日以後出售股權，仍須依房地合一稅2.0課稅，形同對早已存在的資產結構「追溯課稅」。

　　這樣的規範不僅有違信賴保護原則之疑慮，也造成家族企業在傳承上，面臨更高的稅務風險。有鑑於此，財政部於2026年4月21日修訂《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，針對特定股權交易重新界定課稅範圍回歸「實質課稅原則」。

修正重點：雙重判斷與比例豁免

　　＊時價基準調整：分母改採「資產時價總額」，避免帳面低估造成不合理課稅。

　　評斷被投企業價值是否50%以上皆來自境內房地時，原規定是以被投資事業之境內房地價值為分子，分母則以該事業經會計師查核簽證財務報告之「淨值」，或交易日之資產「淨值」認定。為使該比率計算更為合理，參考國際間規定，增訂該事業如果可合理提出其客觀衡量之全部財產價值，例如：會計師按時價查核簽證之資料、不動產估價師出具之鑑價報告等，該「分母」得以各項資產時價總額認定，也就是分子及分母皆採可用市價計算。

　　＊雙重判斷機制：同時考量股權取得日與房地取得日，區分新舊制分別之適用範圍，並給予舊制部分免稅。

　　＊比例豁免條款：公司同時持有新舊房地時，依房地時價比例計算課稅所得。

　　由於股權交易視為房地交易的規定是從2021年7月1日起實施，又2016年1月1日以後取得的房地才會課徵房地合一稅。財政部放寬規定，將股東交易2021年6月30日以前取得的被投資事業股權（即舊股權），其交易所得中屬該事業持有2015年12月31日以前取得的房地（即舊制房地）價值占境內全部房地價值之比例部分將不課房地合一稅。

持有舊制（2015.12.31前取得）的臺灣房地價值，視為持有全部臺灣房地價值。

　　＊未核課確定案件均可適用新規定。

舉例說明

　　案例一：A公司持有子公司100%股權，且均為2021年6月30日以前取得之舊股權，A公司近日出售子公司股權時，該子公司股權價值50%以上屬於境內房地，且全部為舊制房地（2015年以前取得），依修正後規定，A公司出售股權的所得不課徵房地合一稅。

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