租賃專法——包租代管及社會住宅的稅務優惠

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胡碩勻

國際與臺灣會計師CPA/CFP/信達聯合會計師事務所所長

IARFC國際認證財務顧問師協會講師


周星馳的電影《功夫》裡包租婆的獅吼功,想必讓大家印象深刻,回想電影中的畫面,整個社區都是包租婆的房子,這類場景在學校附近的宿舍經常可以看見。曾經有一位不到30歲的年輕人來我的事務所諮詢,想要做節稅規劃,我便好奇問他從事什麼職業,他說目前沒有工作,但是去年他的父親離開人世,留給他的好幾間房子尚有人在承租,所以目前每月有租金收入幾10萬元,年收入700多萬元。

近年來,因房屋租賃而衍生的惡房東或惡房客的糾紛事件時有所聞,租屋糾紛多因於租賃雙方對權利義務的不瞭解,因此政府為鼓勵個人房東將房屋出租並保障租賃雙方當事人權益及健全租賃住宅市場發展,於二○一七年十一月二十七日立法院三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,並自二○一八年六月二十七日施行。

《租賃住宅市場發展及管理條例》(以下簡稱租賃專法)是規範消費與非消費關係之住宅租賃契約,處理房東與房客面臨的租屋契約糾紛,並建立包租代管專業服務制度,此外房東還可享有多項租稅優惠,包括房東申報房屋租賃所得減免、地價稅及房屋稅減徵。

一般情況下,房東申報房屋租賃所得時,申報方式有2種:

1. 以全年實收租金扣除43%必要費用。
2. 採列舉扣除,將房屋出租時發生的必要損耗及費用,包含折舊、修理費、地價稅、房屋稅等逐項自租金收入中列舉扣除後,申報的租金收入。

  而自二○一八年起,依據租賃專法規定,將房屋委託包租、代管業者,依照「社會住宅」或「一般住宅」方案的不同,享有不同所得稅減徵優惠。

租賃住宅服務業可分為——

包租業:是由業者向房東承租房屋,業者再以二房東身分與房客簽轉租約,並由業者辦理後續租約管理服務。

代管業:由政府委託業者,協助媒合租屋市場上房東及房客,處理租賃大小事,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。

實施期限

上述減徵租金所得稅規定,實施年限為五年,委託包租代管者實施期限為二○一八年六月二十七日~二○二三年六月二十六日,公益出租者實施期限為二○一七年一月十一日~二○二二年一月十日;其年限屆期前半年,行政院可視情況延長之,並以一次為限。

房東選擇包租或代管方式,申報個人綜合所得稅時應檢附文件如下:

1.「包租」方式:包租業者按規定開立租賃所得扣免繳憑單申報。
2.「代管」方式:房東應自行依租賃合約申報,並檢附租賃合約及委託管理合約。

根據內政部統計,租賃專法自二○一八年六月二十七日施行以來,臺灣已有上百家合法包租代管業者領得登記證,並提供專業服務,讀者可上「內政部租賃住宅服務業資訊系統」網站查詢合法業者資訊。

除了提供房東多項賦稅優惠,租賃專法也讓租屋的民眾更有保障,包括房客簽訂的租賃契約應受新制定型化契約應記載及不得記載事項的限制,包括押金不得超過兩個月、解約後應返還押金、電費計算方式不得超過台電夏季電價、房東負有修繕責任、不得拒絕房客要求申報租金等。