子女繼承有房貸的房子,轉售後反而倒賠?

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胡碩勻

國際與臺灣會計師CPA/CFP/信達聯合會計師事務所所長

IARFC國際認證財務顧問師協會講師


由於房貸債務並非稅法規定可減除的成本項目之一,因此常出現繼承有房貸房子的子女,在選擇轉售後,最後反而倒賠的情形,尤其房地合一實施後,類似案件更較以往增加。財政部於2020年7月15日針對個人交易繼承取得房地課徵所得稅,釋出最新解釋函來解套此現象。

房地合一稅自2016年1月1日起施行,新制上路後,售屋的適用稅制及稅負不同。售屋所得分為新、舊制2種,房地取得日若是2016年1月1日前,屬於舊制,必須在次年5月底前申報個人綜合所得稅時申報「財產交易所得」;若取得日在2016年1月1日後,則屬於新制「房地合一稅」,無論有無獲利,應於所有權完成移轉登記次日起30日內申報納稅,採分離課稅,不計入個人綜合所得稅申報。土地及房屋過戶的常見方式可分為買賣、繼承及贈與,以下針對繼承及贈與房地2種方式進行介紹。

出售為「繼承」取得房地

財政部今年(2020年7月)修法,個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者,應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質,該貸款餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分,核屬其因繼承取得該房地所生之額外負擔。未來出售該房地時,無論是採舊制規定計算房屋的財產交易所得或房地合一新制規定計算房屋、土地交易所得,該額外負擔得自房屋及土地交易所得中減除。(註:繼承登記案件是以被繼承人取得時間區分新舊制。)以下舉例:

Q1:A於2010年繼承父親於2000年購入的房地,繼承時房地現值合計300萬元,另繼承其父所遺該房地貸款餘額800萬元。A於2020年以5,000萬元售出該房地時(未劃分房地各別價格;仲介費等必要費用60萬元;出售時房屋評定現值40萬元、土地公告現值460萬元),課稅所得為何?

Q2:B於2019年繼承父親2016年購入房地,繼承時房地現值合計300萬元,另繼承其父所遺該房地貸款餘額800萬元。B於2020年以5,000萬元售出該房地時(仲介費等必要費用60萬元;2019年至2020年物價指數未調整;土地漲價總數額350萬元),課稅所得為何?

補充

   納稅義務人2016年1月1日以後繼承取得,且該房地是被繼承人於2015年12月31日以前取得者,如符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用者,課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅,若依新制課稅較有利時,得選擇改按房地合一新制課稅。

更多內容請見《Advisers財務顧問》雜誌第378期